止赎程序在加州如何运作?

By
埃利亚斯·马杰斯
|
2021 年 3 月 21 日
4 min

止赎程序是银行(或其他金融机构)收回欠他们的钱的最后努力。

止赎过程通常会导致房屋被收回、信用受损和生活流离失所。

尽管影响令人沮丧,但了解止赎程序的运作方式很重要,因为它将帮助您了解财产所有权、抵押贷款和房主的财务选择。

提取房屋贷款并签署本票

当有人想买房时,他们很可能会去贷款机构为购买提供资金。他们将提取房屋贷款,也称为抵押贷款。

究竟什么是房贷?房屋贷款是借给借款人的一笔钱,用于购买房产。

但是,在将钱交给买方并转入托管之前,借款人必须首先签署本票。这是一份书面合同,同意在规定的期限内偿还借款。

换句话说,借款人可以承诺在未来 30 年内每月向贷方支付 1,500 美元的固定利率。

未能付款触发预止赎

本票中概述的借款人的义务是偿还贷方的钱。当借款人未能付款时,会发出危险信号,贷方会通知。

本票是贷方与借方之间的协议。贷方必须根据借款人的还款能力做出财务决策。现在贷方没有收到钱,他们将寻找其他方式来获得补偿。否则,他们将没有借给借款人的钱。

这就是预止赎开始的方式。

预止赎是指财产正在被收回的过程中。借款人违约的那一刻,就会发生预赎。

收到 NOD 和借款人的财务选择

一旦贷方标记借款人未偿还贷款,他们就会发送违约通知 (NOD)。 NOD 是法院提交的公告,宣布借款人拖欠贷款。

顾名思义,这是贷款人给借款人的一封信,通知他们他们错过了付款。借款人在收到 NOD 后有 90 天的时间来完成逾期付款。

通常,财务困难是借款人拖欠还款的原因。他们根本负担不起付款。如果是这种情况,借款人有一些财务选择可以逃避止赎程序:

选项#1:股权

在止赎前,借款人的第一个选择是他们的 房屋净值.如果借款人的房屋有产权,他们可以出售房屋以获得偿还贷款所需的资金。

例如,借款人以 100 万美元的价格提取了住房贷款。如果他们买的房子价值150万美元,他们可以卖掉它来全额偿还贷款。

选项#2:卖空

A 卖空 是借款人在房屋价值低于贷款金额时提出的要求。例如,贷款总额为 100 万美元,但房屋仅价值 80 万美元。

卖空后,借款人是否仍欠房屋贷款的余额?不会。剩余的贷款余额被免除。但是,借款人的信用评分确实遭受了巨大损失。这将使未来借钱变得更加困难。

收到受托人出售和收回房屋的通知

如果借款人未能在 90 天内偿还逾期付款,则会发出受托人出售通知。受托人出售通知是一份法律通知,声明借款人的财产将在给定的时间内由受托人出售。

这是贷款人告诉借款人他们的房子正在拍卖的方式。此次拍卖可能会在收到受托人出售通知后的几周内进行。

贷方有权按照借款人同意的本票中的规定将房屋拍卖。事实上,该财产被视为贷方的资产。

借款人仍然可以通过在这段时间内还款来取消止赎程序。尽管如此,现在时间比以往任何时候都更重要。

受托人销售如何运作?

房屋的受托人出售是一种公开拍卖,奖励出价最高的人。这些由受托人运营,受托人具有执行贷方指定指示的明确权力。

如果房屋在受托人出售期间出售,则新业主将立即拥有该物业。因此,违约的借款人几乎没有时间腾出房产。

但是,如果在受托人出售期间房屋没有出售,会发生什么情况?贷方仍然希望尽可能多地收回资金。因此,他们将聘请房地产经纪人列出房屋并寻找买家。

关于止赎程序的最终想法

止赎过程中最重要的方面之一是时间。这都是关于时间框架的。如果借款人在付款时遇到任何困难,最好的办法是立即联系贷方。

当借款人拖延问题时,事情就会变得一团糟。如果借款人忽视它,这个问题就不会消失。它有可能对借款人的生活造成毁灭性影响。

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埃利亚斯·马杰斯
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2021 年 3 月 21 日
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